Immobilienbewertung
Verkehrswertgutachten
Was passiert, wenn der Immobilie auf den Zahn gefühlt wird?
Was ist ein Verkehrswertgutachten - und was macht ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung, wenn es seine Aufgabe ist den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln?
Ein Verkehrswertgutachten, Wertgutachten oder eine Immobilienbewertung, fühlt der Immobilie „auf den Zahn“.
Der Sachverständige hat die Aufgabe, die Wertverhältnisse für Grundstücke am Grundstücksmarkt zu ermitteln sowie den Grundstückstand und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Dabei sind die, auf dem Grundstück errichteten Gebäude zu berücksichtigen und der Zeitpunkt auf den sich das Gutachten bezieht. Das Ergebnis dieser Untersuchungen wird dann in einem sogenannten Verkehrswertgutachten (Wertgutachten) zusammengefasst.
Aber wie geht der Sachverständige dabei vor?
Zunächst gilt es den aktuellen Zustand des Grundstücks sowie der auf ihm errichteten Gebäude und Außenanlagen zu erfassen. Dazu ist ein Ortstermin erforderlich. Der Sachverständige besichtigt das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen. Danach nimmt er Stellung zu Nutzung, Baujahr, Gebäudeausstattung, Haustechnick, energetischer Qualität der Gebäudehülle, Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierung usw.
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Eine vom Eigentümer gut geführte Grundstücksakte erleichtert die Erstellung des Verkehrswertgutachten.
Eine vom Eigentümer gut geführte Grundstücksakte, erleichtert die Arbeit des Sachverständigen ungemein. Denn gut geführte Grundstücksakten enthalten neben dem Grundbuchauszug auch die Baugenehmigungsunterlagen (d. h. Baubeschreibung, Baugenehmigung, Flächenberechnung, Grundrisspläne, Mietverträge, etc…). Aus all diesen Unterlagen lassen sich weitere wertrelevante Daten ableiten wie z. B. die Bruttogeschossfläche, die Wohnfläche oder die Ertragssituation.
Verkehrswert und Verkehrswertgutachten
Art und Nutzung des Grundstückes beeinflussen den Verkehrswert.
Darüber hinaus klärt der Sachverständige eine Reihe von Fragen zum Baurecht, Grundbuch, Denkmal-, Umwelt- Landschafts- und Gewässerschutz. Handelt es sich um Bauland und wenn ja, welche bauliche Nutzung ist zulässig? Liegen den Grundstückswert beeinflussende Rechte oder Belastungen vor (z. B. Wegerecht oder Nießbrauch)? Wie sind diese monetär zu beziffern? Ist das Grundstück erschlossen und sind die Erschließungsbeiträge bezahlt? Handelt es sich um ein Denkmalschutzobjekt? Liegen Altlasten oder sonstige den Wert des Grundstücks beeinflussende Einflüsse vor z. B. Verkehrslärmbelastungen oder Fluglärm? etc.
Begründen, warum welches Wertermittlungsverfahren ausgewählt wurde
Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) können zur Ermittlung des Verkehrswerts verschieden Verfahren herangezogen werden.. Dabei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren.
Welches der genannten Wertermittlungsverfahren letztendlich der Verkehrswertermittlung dient, hängt von der Art des Wertermittlungsobjekts ab und unter welchen marktüblichen Gesichtspunkten das Objekt im Allgemeinen erworben wird.
Handelt es sich bei dem zu bewertenden Objekt z. B. um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder um ein Gewerbeobjekt? Sind Vergleichspreise oder Vergleichsparameter vorhanden? Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren und unter Würdigung seiner Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Verkehrwertgutachten
- umfassend und gerichtsfest -
Eine vom Eigentümer gut geführte Grundstücksakte, erleichtert die Arbeit des Sachverständigen ungemein. Denn gut geführte Grundstücksakten enthalten neben dem Grundbuchauszug auch die Baugenehmigungsunterlagen (d. h. Baubeschreibung, Baugenehmigung, Flächenberechnung, Grundrisspläne, Mietverträge, etc…). Aus all diesen Unterlagen lassen sich weitere wertrelevante Daten ableiten wie z. B. die Bruttogeschossfläche, die Wohnfläche oder die Ertragssituation.